בנק ישראל- מדוח יציבות פיננסית למחצית השנייה של 2018,
פורסם ב 23 לדצמבר 2018

שוק הדיור – תרחיש של ירידה חדה ומהירה במחירי הדירות,
הסיכונים הנשקפים משוק זה נובעים בעיקר מהעליות הרצופות במחירי הדירות (הן הסתכמו ביותר מ-120% במונחים
נומינליים), התרחבות המשכנתאות, המינוף הגבוה שנטלו חברות הבינוי והנדל"ן על רקע הריביות הנמוכות, וקשיחות ההיצע
שאינו מצליח להדביק את הגידול בביקוש למרות היוזמות שהממשלה נקטה כדי להגביר את פעילות הבנייה. כל אלה
מפירים איזונים בשוק הדיור וגורמים למחירי הדירות לחרוג כלפי מעלה מהמחירים המעוגנים בגורמי היסוד ארוכי הטווח.
ככל שהחריגה תגדל כך תעלה ההסתברות לתיקון חד במחירים. בתקופה הנסקרת הצטמצמה החריגה במידה מסוימת.
במהלך התקופה הנסקרת המשיכו הבנקים להגדיל את החשיפה למשכנתאות ולענף הבינוי והנדל"ן, וזו הגיעה לכ-50%
מסך האשראי הבנקאי. גם המוסדיים הגדילו מאוד את החשיפה למשכנתאות ולענף הבינוי והנדל"ן דרך ערוץ האשראי, וזו
הגיעה ל-5.8% מסך ההלוואות שהם מעמידים .חשיפת המוסדיים לשוק הדירות נובעת בעיקר מהחזקות אג"ח שהנפיקו
חברות הבינוי והנדל"ן, לרוב ללא שעבוד, אך גם מהלוואות ישירות לחברות אלו ועסקאות סינדיקציה שמבוססות על אוסף
משכנתאות ממאזני הבנקים.
לכן ירידה חדה ומהירה במחירי הדירות תוביל להפסדים בכלל המערכת הפיננסית, ובמשק עלולה להתפתח מגבלת היצע
של אשראי. הקישוריות בין שוק הדיור למערכת הפיננסית עלולה אם כן ליצור משבר מערכתי ולפגוע בפעילות הכלכלית
במשק. זאת ועוד, חברות ראליות רבות רושמות את הנדל"ן שבבעלותן לפי שווי השוק ולא לפי העלות המתואמת, ואם
מחירי הדירות יספגו ירידה חדה גם הן עלולות להתקשות לעמוד בהתחייבויותיהן; במילים אחרות, גם אצלן יגבר הסיכון
לפשיטת רגל אף אם הן אינן קשורות ישירות לענפי הבינוי והנדל"ן. ערוץ זה יעמיק את המשבר הפיננסי ויוביל לכך שהוא יזלוג
במהירות לפעילות הכלכלית במשק כולו.
גם רמת החשיפה של משקי הבית גדלה מאוד בעשור האחרון. שיעור משקי הבית המחזיקים לפחות שתי דירות עלה מאז
2007 מ-2.5% ל-10% כמעט (נכון ל-2016 ול-2017 ,על פי נתוני הלמ"ס). זאת ועוד, סקרי הוצאות משקי הבית ל-2014—2016
מראים כי משקי הבית המחזיקים שלוש דירות ויותר הגדילו את חלקם בסך משקי הבית המחזיקים שתי דירות ויותר.
כדי לחשב את חשיפת המוסדיים דרך ערוץ האשראי חישבנו את היחס בין סך ההלוואות לדיור שהם העמידו למשקי הבית, תיקי הסינדיקציה שהם רכשו, והחזקותיהם באג"ח הסחירות והבלתי סחירות שהנפיקו החברות הישראליות מענפי הבינוי והנדל"ן (על פי הגדרות הלמ"ס) לבין סך ההלוואות שהם מעמידים. אומדן זה מוטה כלפי מטה מפני שלבנק ישראל אין מידע לגבי ההלוואות הישירות שהמוסדיים מעמידים לענפי הבינוי והנדל"ן.
ממצאים אלו מעידים כי השנים הנידונות התאפיינו בביקוש רב לרכישת דירות כמשלים או אף כתחליף לחסכונות הפיננסיים
ארוכי הטווח, שכן אלה הניבו ריביות ותשואות נמוכות, אם מחירי הדיור ירדו בחדות, משקי הבית עלולים לצמצם את הצריכה השוטפת וכך ליצור ערוץ נוסף להתכווצות הפעילות הכלכלית בכללותה .
מכלול השיקולים מעלה כי אף שהמערכת הפיננסית הוסיפה להגדיל את חשיפתה לשוק הדיור, פחתה ההסתברות לירידה
חדה במחירי הדירות. על כך מעידות ההתפתחויות במחירי הדירות ובקצב נטילת המשכנתאות – הן אינן מצביעות על
התנהגות נפיצה – והעובדה שהתחלות הבנייה מועטות יחסית לצורכי המשק. גם שוק הנדל"ן המניב אינו מראה סימנים של
תמחור יתר ומינוף יתר, ומאחר שהוא מקדים במידה מסוימת את שוק הנדל"ן למגורים, ממצא זה מחזק את ההערכה שחל צמצום מסוים בהסתברות לירידה חדה במחירי הדירות. אולם הסתברות זו עדיין אינה נמוכה.

דיווחים קודמים

בנק ישראל- מדוח יציבות פיננסית למחצית הראשונה של 2018,
פורסם ביוני 2018

לאחר עשור של עליות במחירי הדירות החל שינוי מגמה לקראת סוף שנה שעברה.

עפ"י נתוני הלמ"ס בחודשים ספטמבר 2017 ועד סוף מרץ 2018 ירדו מחירי הדירות ב 2.3% . חלה ירידה של 17% מספר הדירות החדשות שנמכרו ב 2017 לעומת שנת 2016, ומגמה זו ממשיכה גם ברבעון הראשון של 2018, בהתייחס לכלל העסקאות (לא רק דירות חדשות), קיימת ירידה של 10%. מלאי הדירות החדשות הלא מכורות במרץ 2018 עומד על 23.2 א' דירות, לעומת 24.4 א' דירות בתחילת 2017.

אחת הסיבות לירידה במלאי הדירות היא צמצום בהתחלות הבנייה. בשנת 2017 החלה בנייתם של 48.2 א' דירות, ירידות של 12.5% לעומת שנת 2016, בבחינת התחלות בנייה אפריל 2017 ועד מרץ 2018 לעומת אפריל 2016 ועד מרץ 2017 הירידה בהתחלות הבניה מסתכמת ב 22% וירידה זו קשורה בקשר ישיר עם ההאטה במכירות, דבר הפוגע בתזרים המזומנים של הקבלנים ומשפיע על התחלת בנייה חדשה. כאשר תתחלנה בנייה בפרוייקטים של "מחיר למשתכן" כנראה שנראה גידול בהתחלות הבנייה, אך מאידך בשוק החופשי יתכן ויהיה צמצום נוסף בהתחלות הבנייה שכן הוא מושפע מהסטת חלק מהביקושים לשוק המסובסד. סיום בנייה – בתקופה אפריל 2017 -מרץ 2018 הסתיימה בנייתן של כ- 46,480 דירות, ירידה של כ-4.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

ההאטה בשוק הדיור באה לידי ביטוי בדוחות הכספיים של רוב החברות הציבוריות בענף, וברובן הייתה הרעה בתזרים המזומנים מפעילות שוטפת, אך לאחר עשור שנות הגאות בענף הבנייה למגורים החברות ביססו את חוסנן הפיננסי, כך שלרובן רמת נזילות אשר תשמש אותן לצורך פירעון חובותיהן גם בתקופות של האטה בפעילות. החברות מצליחות להניע את פעילותן באמצעות הרחבתה לתחומים נוספים – ייזום ובנייה למגורים בחו"ל, ייזום ובנייה למסחר והשקעה בנכסי נדל"ן מניב (בארץ ובחו"ל). חלק מהחברות מייצרות לעצמן עתודות קרקע לשנים הקרובות באמצעות פרויקטים של "התחדשות עירונית", ונוסף על כך עדיין יש למרביתן היקף נרחב של פרויקטים בתכנון ועתודות קרקע שיכולים לשמש אותן בשנים הקרובות. לפיכך, בשלב זה החברות אינן מזדרזות להוריד מחירים על מנת למכור מלאי קיים. חלק מהחברות שמשתתפות בתוכניות הממשלה לצורך הנעת פעילותן, כך ש- 6 מתוך 12 החברות הציבוריות שנדגמו משתתפות בתכנית "מחיר למשתכן". מרבית החברות שמשווקות פרויקטים של "מחיר למשתכן" בוחרות לעשות זאת באזורי ביקוש גבוה, בעיקר במרכז הארץ. נראה כי חלק מהחברות לוקחות חלק בתוכניות הממשלה כדרך נוספת להפיק תזרימי מזומנים, על אף שיעורי רווח גולמי נמוכים יותר מאשר בפרויקטים בשוק החופשי. ככל שניתן ללמוד מהדוחות של החברות שנבחנו ומתרחישי הקיצון בטווח הקצר, הרי בשלב זה ההאטה בשוק הדיור אינה מהווה פגיעה ממשית ביציבותן הפיננסית של החברות הציבוריות בענף ייזום הבנייה למגורים. עם זאת, ייתכן שהחברות הציבוריות שנבחנו אינן מייצגות את כלל הענף, משום שלאלה יש כלים (מעבר להרחבת הפעילות) להתמודד עם הרעה בפעילות – למשל גיוס הון מניות כדי לחזק את ההון של החברה ובאופן זה לשפר את יחס המינוף, או מיחזור חוב יקר בחוב זול – וחלק מהן כבר עשו בהם שימוש. לעומתן הכלים העומדים לרשותם מצומצמים יותר, ולכן הן חשופות לפגיעה ממשית יותר כתוצאה מהאטה בשוק הדיור הן גם יפגעו תזרימית באם תעלה ריבית הפריים מכוון שרובן ממונפות בהלוואות הצמודות לריבית הפריים.

מהנ"ל ניתן להבחין בכוחות שוק בעלי השפעה מנוגדת על מחירי הדירות, מחד צמצום בהתחלות הבנייה שיכול להשפיע על עליית מחירי הדירות ומאידך הפניית ביקושים לפרויקטים "מחיר למשתכן" הפניית השקעות לחו"ל וכדומה שישפיעו בכיוון ההפוך.